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Cómo comprar una casa sin dinero de entrada

Conseguir el dinero para el pago inicial puede ser un gran obstáculo para cualquiera que desee convertirse en propietario de una vivienda.

La mayoría de los expertos financieros recomiendan aspirar a un pago inicial del 20% para evitar el pago extra cada mes del seguro hipotecario privado. Pero ahorrar un 20% puede ser difícil.
Por suerte, hay alternativas a una hipoteca convencional que pueden ayudarle a comprar una casa sin dinero de entrada. El gobierno de EE.UU. ofrece préstamos hipotecarios para los compradores de viviendas en apuros financieros, pero, por supuesto, hay algunas contrapartidas. Aunque estos préstamos pueden venir con condiciones favorables, como tipos de interés más bajos, suele haber un alto nivel de exigencia para calificar. La obtención de uno de estos préstamos tampoco te libra del todo, ya que sigues necesitando dinero en efectivo para cubrir los gastos de cierre y, una vez que estés en la casa, los pagos mensuales de la hipoteca.
A continuación se presentan tres de los préstamos más comunes respaldados por el gobierno para los compradores de vivienda, que son ofrecidos por una variedad de prestamistas en todo el país. Tenga en cuenta que muchos estados ofrecen también sus propios programas de ayuda a la vivienda, específicamente para los que compran por primera vez.

Los miembros activos y antiguos del ejército tienen acceso al préstamo de Asuntos de Veteranos (VA) para financiar la compra de una vivienda, a menudo con un tipo de interés más bajo que el de una hipoteca convencional. Este préstamo no requiere pago inicial ni seguro hipotecario, pero viene con directrices estrictas, incluyendo el cumplimiento de la norma de "requisitos mínimos de la propiedad".

El comprador también debe pagar una "comisión de financiación", que protege al prestamista en caso de impago. El importe exacto de la cuota depende del servicio militar del comprador, del importe del pago inicial y de si ha tenido un préstamo VA en el pasado, y se expresa como un porcentaje del total del préstamo. La cuota puede ser pagada por adelantado o ser añadida a la cantidad total del préstamo.
Los costos de cierre son generalmente limitados con un préstamo VA, aunque el comprador sigue siendo responsable de pagarlos en la mayoría de los casos.
El préstamo del Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA) ayuda a las personas de las zonas rurales a comprar casas con cero dinero de entrada. Para poder acogerse al Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares, hay que cumplir ciertos requisitos de ingresos -calificados de "bajos a moderados"- que varían según el estado.

El USDA es bastante liberal con su definición de "rural" e incluso considera algunas zonas suburbanas (puede comprobar direcciones específicas utilizando este mapa en el sitio web del USDA).
No hay una puntuación de crédito mínima para obtener un préstamo del USDA, aunque una puntuación de 640 o superior y una relación deuda-ingresos inferior al 41% suelen ser requisitos para la suscripción automática.
A pesar de la obligación de un pago inicial cero, se espera que el comprador pague una "comisión de financiación" por adelantado igual al 1% del importe total del préstamo para protegerse contra el impago, más una comisión específica del USDA del 0,35% que se calcula como un porcentaje del importe del préstamo cada año, pero que se añade a los pagos mensuales y se paga al prestamista hipotecario.

El préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) permite a los compradores poner sólo el 3,5% del precio de compra de una residencia principal, pero requiere una puntuación de crédito de 580 o superior y una relación deuda-ingresos inferior al 43%. Si tienes una puntuación de crédito entre 500 y 579, tienes que dar un 10% de entrada.

Los préstamos de la FHA sí requieren un seguro hipotecario -realizado como un pago inicial más pagos mensuales- y también suelen venir con un tipo de interés más alto que el que tendría una hipoteca convencional. El comprador también es responsable de los gastos de cierre.
El importe máximo del préstamo FHA varía según la ubicación, pero para una vivienda unifamiliar oscila entre 356.362 dólares en una zona de bajo coste y 822.375 dólares en una zona de alto coste en 2021.